|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Abb. 1: Entwicklung offener Immobilienfonds
Im Jahr 2000 wurden 16 Immobilienfonds von 11
Kapitalanlagegesellschaften verwaltet, die, wie andere Investmentgesellschaften
auch, unter dem Dach des Bundesverband deutscher Investmentgesellschaften
(BVI), organisiert waren, mit einem Fondsvermögen von 49,2 Mrd. Euro am Markt
etabliert.
3. Wesentliche Rechtsgrundlagen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für offene Immobilienfonds,
die ein willkürliches und den einzelnen Anleger möglicherweise schädigendes
Handeln der Kapitalanlagegesellschaft verhindern sollen, sind das
Investmentgesetz (InvG vom 15.12.03) und das Kreditwesengesetz (KWG). Das
Investmentgesetz als Rahmengesetz enthält dabei als wesentliche Regelungen
Vorschriften zu folgenden Punkten: Befugnisse und Aufgaben der
Kapitalanlagegesellschaft und der Depotbank, Ausgabe und Rücknahme der
Anteilscheine, Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises, Liquiditätshaltung
sowie Investitionsgrenzen. Ergänzend zu diesen gesetzlichen Vorschriften
existieren für jeden Fonds Vertragsbedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen
der Kapitalanlagegesellschaft und dem Anleger regeln. Diese
Vertragsbestimmungen müssen dem Anleger vor Erwerb eines Fondsanteils zusammen
mit dem Verkaufsprospekt und dem letzten Rechenschaftsbericht bzw.
Halbjahresbericht ausgehändigt werden.
a) Investmentrechtliche Konstruktion
Der Anleger bringt sein Sparkapital in das so genannte
Sondervermögen ein, das von der Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird. Das
InvG enthält in § 30 I S. 2 eine Regelung über die Trennung dieses
Sondervermögens von dem Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft. Für das
eingezahlte Sparkapital erhält der Anleger ein Wertpapier, dass seine Ansprüche
gegen die Kapitalanlagegesellschaft auf Anlage und Verwaltung der Gelder,
Ausschüttung der Erträge und Rücktausch der Anteile gegen Geld verbrieft. Die
Anteile der offenen Immobilienfonds sind sowohl von Privatpersonen, als auch
von Institutionellen zu erwerben und können grundsätzlich werktäglich gekauft
oder verkauft werden. Diese Fungibilität führt dazu, dass sich das Vermögen des
Fonds ständig ändern kann. In der Praxis werden die Anteile an offenen
Immobilienfonds zum ganz überwiegenden Teil von Privatpersonen gehalten.
Eigentum an den Gegenständen des Sondervermögens haben grundsätzlich nach
Maßgabe der Vertragsbestimmungen die Kapitalanlagegesellschaft oder die
Anteilsinhaber als Miteigentümer (§ 30 I S. 1 InvG). Dies gilt nicht für zum
Sondervermögen gehörende Grundstücke. Diese sind immer Eigentum der
Kapitalanlagegesellschaft (§ 75 InvG). Alle Kapitalanlagegesellschaften, die
Grundstückssondervermögen verwalten, haben die Eigentümerstellung für sonstige
Vermögensgegenstände korrelierend mit der gesetzlichen
Grundstückseigentumsvorschrift in ihren Vertragsbedingungen geregelt. Daneben
muss durch die Kapitalanlagegesellschaft ein anderes Kreditinstitut als
Depotbank, ein Sachverständigenausschuss und ein Aufsichtsrat bestellt werden
(s. Abb. 2). Diese Beteiligten üben unterschiedlichste Überwachungs- und
Organisationsaufgaben aus. Schließlich ist auch das Bundesaufsichtsamt für das
Kreditwesen in die Konstruktion einbezogen.
Abb. 2: Grundstruktur offener Immobilienfonds
(1) Investmentgesellschaft
(Kapitalanlagegesellschaft)
Die Kapitalanlagegesellschaft ist gem. § 6 I S. 1 InvG ein
Spezialkreditinstitut. Sie unterliegt damit der Aufsicht des
Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen. Als Rechtsform kommt für die
Gesellschaft ausschließlich eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH in Betracht.
Ihr obliegt die gesamte Verwaltung des Sondervermögens, die sie treuhänderisch
ausführt. Unter Verwaltung ist primär der Kauf bzw. die Entwicklung und der
Verkauf der Immobilien zu verstehen. Zu den Aufgaben der Fondsgesellschaft
gehört aber auch das weitere Immobilienmanagement, d.h. die
Bestandsentwicklung, die Mieterakquisition, das Objektmanagement, ein
entsprechendes Marketing bzw. Research sowie der Vertrieb des Produktes, wobei
ein Outsourcing einzelner Aufgabengebiete möglich ist. Darüber hinaus ist sie
für die Liquiditätsanlagen des Fonds zuständig. Die gesamte Anlagepolitik der Gesellschaft
erfolgt unter Beachtung des Aspekts der Risikostreuung.
(2) Depotbank
Die Stellung und Aufgabe der Depotbank sind in §§ 20 – 29 InvG
geregelt. Die Depotbank wickelt den gesamtem in Zusammenhang mit dem
Sondervermögen stehenden Zahlungsverkehr über gesonderte, gesperrte Konten ab
und verwahrt die für den Fonds erworbenen Vermögensgegenstände. Zusätzlich ist
ihr per Gesetz die Ausgabe und Rücknahme der Anteile sowie zusammen mit der
Kapitalanlagegesellschaft die Anteilswertermittlung auferlegt. In ihr
Aufgabengebiet fällt auch die Ausschüttung der Erträge. Schließlich bedürfen
Verfügungen über ein Grundstück des Sondervermögens ihrer Zustimmung, was die
Aufsichts- und Kontrollbefugnis dieses Organs unterstreicht.
(3) Sachverständigenausschuss
Der Sachverständigenausschuss ist gem. § 70 II S. 2 InvG für
die Wertermittlung der Liegenschaften zuständig. § 70 I S. 1 InvG regelt, dass
er aus mindestens drei Personen bestehen muss, die unabhängig, fachlich
geeignet und mit Erfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken
ausgestattet sind. Die Bewertung jeder einzelnen Immobilie erfolgt einmal pro
Jahr, wobei dies kontinuierlich und nicht stichtagsbezogen geschieht.
(4) Aufsichtsrat
Dass eine Kapitalanlagegesellschaft ein solches
Kontrollgremium einrichten muss, ergibt sich für Gesellschaften in der
Rechtsform der GmbH aus § 6 II S. 1 InvG und für Gesellschaften in der
Rechtsform der AG aus dem AktG. In diesem Gesetz sind auch die Rechte und
Pflichten des Aufsichtsrates
geregelt, die im Wesentlichen in der im Interesse der Anteilseigner
auszuübenden Überwachung der Geschäftsführung der Gesellschaft liegt.
(5) Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen
Das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen überprüft, wie
sich aus § 5 InvG in Verbindung mit den Regelungen des KWG ergibt, die
Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften des KAGG und des KWG sowie der
Vertragsbedingungen der einzelnen Gesellschaften.
b) Rücknahme der Anteile
Gemäß § 37 I InvG besteht eine grundsätzliche Garantie für
die jederzeitige Rücknahme von Anteilen durch die Kapitalanlagegesellschaft.
Aus diesem Grund ist auch eine Mindestreserve in Liquiditätsanlagen durch die
Gesellschaft zu halten. Sollte diese Reserve nicht ausreichen, um die
Rücknahmeverlangen zu erfüllen, so kann die Rücknahme ausnahmsweise bis zu
einem Jahr (bei vertraglicher Regelung gem. § 81 InvG verlängerbar bis auf zwei
Jahre) verweigert werden. Die Fungibilität offener Immobilienfonds ist somit
gegeben.
c) Anteilswertermittlung
Die Ermittlung des Wertes eines Anteils muss gem. § 36 I S. 2
InvG börsentäglich ermittelt werden. Für die Anteilswertermittlung werden die
Vermögenspositionen des Fonds, also die Immobilien, die Liquidität und das
sonstige Vermögen addiert und die Verbindlichkeiten und Rückstellungen
substrahiert, sodass sich das Nettofondsvermögen ergibt. Dieses Fondsvermögen wird dann durch die Anzahl
der umlaufenden Anteile dividiert. Für diese Berechnungen werden die
Liegenschaften mit ihrem jeweilig letzten ermittelten Verkehrswert angesetzt.
Bei Auslandsimmobilien werden die Verkehrswerte in Währung zum letzten amtlich
festgestellten Devisenkurs umgerechnet. Die Wertpapiere fließen zum letzten
bekannten Börsenkurs in die Bewertung ein (Klumpe,
W./Nastold, U.A. 1997). Der so ermittelte Anteilswert stellt den
Rücknahmekurs dar. Für den Ausgabekurs ist noch der Ausgabeaufschlag
hinzuzurechnen, der zwischen 4 und 5,5% des Wertes eines Anteils beträgt.
d) Immobilienanlagen
Der gesamte Katalog der zulässigen Immobilienanlagen ist auf dem Grundsatz der Risikostreuung
aufgebaut. So muss nach § 73 InvG ein Sondervermögen mindestens aus 10
Grundstücken bestehen, und keines der Grundstücke darf zum Zeitpunkt seines
Erwerbes den Wert von 15% des Wertes des Sondervermögens übersteigen. Regional
sind unter den Voraussetzungen des § 67 III in Verbindung mit den
Vertragsbedingungen keine Beschränkungen gegeben. Die Fondsgesellschaften haben
von diesen Anlagemöglichkeiten auch rege Gebrauch gemacht, sodass zum
Geschäftsjahresende 1998/99 ca. 26,5% ihres Immobilienvermögens
aus ausländischen Immobilien bestanden. Der regionale Schwerpunkt lag dabei auf
den Ländern England, Holland und Frankreich. Zu beachten haben die
Kapitalanlagegesellschaften gem. § 67 IV InvG aber, dass ihre
Vermögensgegenstände einem maximalen Währungsrisiko von 30% des Wertes des
Sondervermögens unterliegen.
e) Finanzanlagen
Bei einem offenen Immobilienfonds ist die Liquiditätsanlage ein wichtiges Thema.
Im Falle hoher Mittelzuflüsse müssen Gelder zwischenzeitlich angelegt werden,
bevor sie in neue Objekte, deren Erwerb bei entsprechendem Qualitäts- und
Renditeanspruch durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann, investiert
werden können. Zudem sind bestimmte gesetzliche Liquiditätsregelungen zu
beachten. Welche Bedeutung einem guten Liquiditätsmanagement zukommt, wird
deutlich, wenn man bedenkt, dass zum Geschäftsjahresende 1998/99
durchschnittlich ca. 29,5% des Fondsvermögens in Finanzanlagen angelegt war.
Nach § 80 I InvG sind mindestens 5% des Wertes des
Sondervermögens in täglich verfügbaren Liquiditätsanlagen anzulegen. Diese Mindestliquidität in Form von
disponiblen Mittel benötigt der offene Fonds, um die oben dargestellten
potenziellen Anteilsrücknahmen und die jährlichen Ausschüttungen darstellen zu
können.
Das InvG (80 I) und auch die Vertragsbestimmungen aller
Gesellschaften sehen zudem eine maximale Anlage von 49% des Wertes des
Fondsvermögens in Liquiditätsanlagen vor (Höchstliquidität).
Dieser Regelung liegt der Gedanke zugrunde, dass es sich bei einem offenen
Immobilienfonds schon von der Bezeichnung her um eine Immobilienanlage handelt.
Mit freien Mitteln, die nicht den Mindestliquiditätsanforderungen entsprechen
müssen, kann die Kapitalanlagegesellschaft im Interesse ihrer Anleger freier
disponieren. So kann sie z.B. bis zu 5% des Wertes des Sondervermögens in an
einer deutschen Börse amtlich notierte Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere
investieren.
f) Performance
Die Performance
eines offenen Immobilienfonds setzt sich aus zwei Komponenten, nämlich der
jährlichen Ausschüttung und der Wertveränderung des Anteils, zusammen. Die
Barausschüttung wird aus den Zinserträgen der Liquiditätsanlagen, den Gewinnen
aus Veräußerungsgeschäften und den nicht zur Kostendeckung aufzuwendenden
Mieterträgen vorgenommen. Die Wertentwicklung des Anteils ist abhängig von der
Wertveränderung der Immobilien und der Liquiditätsanlagen. Diese
Anteilswertentwicklung kann der Anteilseigner über den Verkauf eines Anteils
realisieren. Die offenen Immobilienfonds haben in den letzten 10 Jahren bei
sehr stabilen Anteilswertentwicklungen eine durchschnittliche jährliche Rendite
von 6,5% p.a. erzielt (s. Abb. 3).
Abb. 3: Wertentwicklung offener Immobilienfonds
g) Steuerliche Aspekte
Nach deutschem Steuerrecht sind offene Immobilienfonds als
private Zweckvermögen von der Körperschaftssteuer befreit. Eine Versteuerung
findet in Deutschland somit nur auf der Ebene der Anleger statt. Erträge
offener Immobilienfondsanteile, die sich in Privatbesitz befinden, unterliegen
als Einkünfte aus Kapitalvermögen bei Beachtung des individuellen Steuersatzes
der Einkommensteuer. Allerdings ist ein hoher Teil der Ausschüttung
einkommensteuerfrei. Der einkommensteuerfreie Anteil setzt sich ganz
überwiegend aus Erträgen in Zusammenhang mit ausländischen Grundbesitz,
Veräußerungsgewinnen bezogen auf Immobilien (bei Beachtung der 10-jährigen
Spekulationsfrist) und Wertpapieren, aus Gebäudeabschreibungen sowie aus
steuerlich abzugsfähigen Bauzinsen zusammen. Die Ausschüttungen offener
Immobilienfonds sind der Kapitalertragssteuer unterworfen, die als
Vorauszahlung mit der festzusetzenden Einkommensteuer verrechnet wird. Die
Anteilswertsteigerung kann nach Ablauf der zwölfmonatigen Spekulationsfrist
steuerfrei realisiert werden. Beim Verkauf muss der Verkäufer allerdings die
bis zum Verkaufstag angefallenen Erträge aus Liquiditätsanlagen als so genannte
Zwischengewinne versteuern, was durch einen dementsprechenden Einbehalt vom
Verkaufserlös dargestellt wird. Werden die Anteile im Betriebsvermögen
gehalten, so sind die Einkünfte als Betriebseinnahmen zu versteuern.
III. Immobilien-Spezialfonds
Auch der Immobilienspezialfonds ist ein offener
Immobilienfonds, für den bzgl. der Struktur und der Beteiligten grundsätzlich
auf die Ausführungen zum Publikumsfonds verwiesen werden kann. Die Abweichungen
ergeben sich im Wesentlichen aus § 2 III, wonach Spezialfonds
solche Fonds sind, deren Anteilscheine aufgrund schriftlicher Vereinbarungen
mit der Kapitalanlagegesellschaft
jeweils von nicht mehr als 30 Anteilsinhabern, die nicht natürliche Personen
sind, gehalten werden. Weiter ist dieser Vorschrift zu entnehmen, dass die
Kapitalanlagegesellschaft in der Vereinbarung mit den Anteilsinhabern
sicherzustellen hat, dass die Anteilscheine nur mit Zustimmung der
Kapitalanlagegesellschaft von den Inhabern übertragen werden dürfen. Das ein
solcher Fonds die eingebrachten Gelder auch in Grundstücke investieren kann und
somit als Immobilien-Spezialfonds fungiert, ergibt sich aus § 2 III i.V.m. § 2
IV Nr. 5 InvG.
Gab es 1986 noch lediglich 8 Immobilien-Spezialfonds mit
einem Fondsvolumen von ca. 662 Millionen Euro, so waren 1998 bereits 21
Immobilien-Spezialfonds am Markt (s. Abb. 4). Zu diesem Zeitpunkt betrug das
Gesamtfondsvolumen dieser Fonds bereits ca. 2.950 Millionen Euro. Das Wachstum
bezüglich der Anzahl der Spezialfonds und deren Fondsvolumen ist dabei Ausfluss
des in den letzten Jahren in allen Bereichen steigenden Interesses von
institutionellen Anlegern an substanzstarken und damit sicheren und rentablen
Geldanlagen für bei ihnen angelegte Gelder sowie der wachsenden Bedeutung der
zusätzlichen betrieblichen Altersvorsorge.
Abb. 4: Entwicklung Spezialfonds
IV. Geschlossene
Immobilienfonds
1. Abgrenzung und Einteilungskriterien für
geschlossene Immobilienfonds
Unter einem geschlossenen Immobilienfonds versteht man
Personengesellschaften, deren Geschäftszweck auf den Erwerb oder die Errichtung
eines oder mehrerer Immobilienobjekte im In- oder Ausland mit einem fest
vorgegebenen Investitionsvolumen gerichtet ist. Das dafür benötigte und der
Höhe nach feststehende Eigenkapital wird den potenziellen Anlegern zur
Zeichnung angeboten. Die Objekte sind vor der Emission grundsätzlich bekannt
und nicht austauschbar, es sei denn, es liegt ein so genannter „ Blind Pool “ vor
(Opitz, G.
1998). Als Fondsinitiator solcher
Anlagevehikel treten Banken, Versicherungen und Spezialanbieter u.a. aus der
Baubranche und der Hotelbranche auf. Aber auch die Betreiber von Kliniken,
Senioren- und Pflegeheimen bieten solche Investitionsmöglichkeiten an.
Üblicherweise werden die geschlossenen Immobilienfonds nach
folgenden Kriterien, die unterschiedlichsten Anlegerinteressen gerecht werden,
untergliedert (s. Abb. 5).
Abb. 5: Einteilungskriterien geschlossener Immobilienfonds
Hierbei ist in der Praxis vor allem die Unterscheidung
zwischen renditeorientierten und steuerorientierten Immobilienfonds von
Bedeutung. In den letzten Jahren haben sich gerade steuerorientierte
geschlossene Immobilienfonds einer großen Beliebtheit erfreut. Die
steuerorientierten Fonds sind i.d.R. durch hohe Verlustzuweisungen in der
Investitionsphase gekennzeichnet (Loipfinger, 1998).
Hier kann der Anleger Steuerersparnisse erzielen. In der anfänglichen
Vermietungsphase wird ebenfalls versucht, möglichst Verlustzuweisungen zu
produzieren. Dies wird meist durch einen hohen Fremdkapitaleinsatz erreicht. Ab
dem Jahr 2000 ist nur noch eine eingeschränkte Verlustverrechnung aufgrund der
Regelung des § 2b EStG möglich. Die Verlustzuweisung darf aus Gründen der
Prospekthaftung nicht verschwiegen werden. Werbung darf mit der Zuweisung aber
auch nicht betrieben werden. Die Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen
hat das Interesse der Anlegerschaft für die renditeorientierten Konstruktionen
verstärkt. Bei dieser Fondsausrichtung muss die Immobilie wirtschaftlich sein,
d.h. sie soll von Beginn der Investition an hohe Ausschüttungen gewährleisten.
Diese Fondsart wird meist mit einer geringen bzw. ohne jegliche
Fremdkapitalquote ausgestattet. Etwaige steuerliche Vorteile stellen lediglich
zusätzliche Anreize dar. Die Immobilie selbst stellt den Hauptaspekt dieser
Investition und Konzeption dar.
2. Konzeption von geschlossenen
Immobilienfonds
a) Wirtschaftliche Aspekte
Geschlossene Immobilienfonds dienen auf der einen Seite der
Kapitalanlage. Andererseits kommt ihnen auch eine Finanzierungsfunktion zu. Mit
ihrer Hilfe kann das Kapital von einer Vielzahl von Einzelinvestoren gebündelt
werden, um so Investitionsprojekte zu finanzieren, die für den Einzelnen wegen
zu hoher erforderlicher Geldbeträge nicht realisierbar wären. Die Fonds
finanzieren die Investition je nach Ausgestaltung neben dem eingesammelten
Eigenkapital mit zusätzlichem bei Banken aufgenommenen Fremdkapital. Die
Mindestzeichnungssummen bei geschlossenen Immobilienfonds liegen in der Praxis
zumeist zwischen 5.000 und 50.000 Euro, wobei die Gesamteigenkapitalvolumina
der einzelnen Fonds i.d.R. zwischen 2,5 und 300 Mio. Euro liegen. Allein 1998
sind ca. 6 Mrd. Euro Eigenkapital von geschlossenen Immobilienfonds platziert worden.
Dem Fondsinitiator fallen bei einem geschlossenen
Immobilienfonds u.a. Aufgaben wie die Auswahl der Immobilie, die
Immobilienentwicklung und die Konzeption des Fonds zu. Ihm obliegt darüber
hinaus das Fondsmanagement (z.B. Anlegerbetreuung) sowie das Objektmanagement,
welches er durch Vertrag oftmals auf Dritte überträgt. Der Fondsinitiator
erhält für diese Leistungen eine einmalige Gebühr bei Platzierung und danach
weitere regelmäßige Fondsgebühren (s. Abb. 6).
Das steuerliche Ergebnis des Fonds wird durch die Ermittlung
des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten, zu welchen auch die AfA
zu rechnen ist, ermittelt. Der Kapitalanleger nimmt als Gesellschafter am
Ergebnis der Gesellschaft entsprechend der jeweiligen gesellschaftsvertraglichen
Regelung über die Gewinn- bzw. Verlustbeteiligung teil. Etwaige Gewinne sind
als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG zu
qualifizieren, wenn die Gesellschaft ausschließlich die Verwaltung der
Immobilie betreibt und eine auf Dauer gerichtete Gewinn- bzw.
Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Die Gesamtrendite eines geschlossenen
Immobilienfonds ergibt sich aus den Ausschüttungen, den Steuereffekten und der
Immobilienwertentwicklung.
b) Rechtliche Konzeption
Für geschlossene Immobilienfonds gibt es keine speziellen,
z.B. dem KAGG entsprechenden gesetzlichen Vorschriften. Maßgeblichen Einfluss
auf die Rechtsform und die exakte Ausgestaltung der Fonds hat das Steuerrecht.
Ziel eines geschlossenen Immobilienfonds ist es, dem einzelnen Gesellschafter
das steuerliche Ergebnis anteilig zuzuweisen. Die geschlossenen Immobilienfonds
werden daher als Personengesellschaft in Form einer Kommanditgesellschaft oder
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes aufgelegt, wobei häufig ein Treuhänder
eingesetzt wird, damit Gesellschafter nicht im Handelsregister erscheinen oder
Verwaltungshandlungen, z.B. im Rahmen eines Gesellschafterwechsels oder einer
Finanzierung gegenüber Dritten, leichter zu handhaben sind (Tiemann, J.
1998). Auf die Gesellschaften finden die Vorschriften §§ 705 ff. BGB bzw. §§
161 ff. HGB Anwendung. Ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen treten
Gesellschaftsverträge, die für jeden Fonds individuell ausgearbeitet werden.
Diese enthalten u.a. Regelungen über das Ausscheiden der Gesellschafter, die
Übertragung von Anteilen auf Dritte (z.B. Andienungsrecht an Gesellschaft) und
zusätzliche Auflösungsgründe für die Gesellschaft.
3. Zweitmarkt
Grundsätzlich können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
an Dritte veräußert werden. Ein organisierter Zweitmarkt besteht zur Zeit
allerdings noch nicht. Vielmehr bemühen sich meist die Initiatoren der Fonds um
die Durchführung eines solchen Zweitmarktes, indem sie potenzielle Käufer und
Verkäufer zusammenführen. Dies gelingt größeren Initiatoren in der Regel besser
als kleineren. Allerdings stellen steuerliche Probleme, wie z.B. die nicht
gegebene Möglichkeit der Fortsetzung der Absetzung für Abnutzung des Verkäufers
durch den Käufer, und Probleme einer fairen Preisfindung für die Anteile zur
Zeit noch Hindernisse dar, welche die Fungibilität dieser Immobilienanlageform
stark einschränken (Nann, W.
1998).
Abb. 6: Grundkonzeption geschlossener Immobilienfonds
4. Anlagekriterien
Neben den bereits dargelegten Aspekten der wirtschaftlichen
und rechtlichen Ausgestaltungen der Fonds und der Fungibilität des
Fondsanteils, die für die Anlegerentscheidung von Bedeutung sind, ist auf die
Immobilien, den Fondsinitiator und die Finanzierungsstruktur zu achten. Primäre
Bedeutung kommt der Immobilie selbst zu. Hierbei ist vor allem auf die Lage,
die Bauqualität, die Vermietungssitutation und die Nutzungsflexibilität zu
achten. Diese Faktoren bestimmen, wie bei einer Direktimmobilieninvestition
auch, maßgeblich die wirtschaftliche Nutzbarkeit und somit den Wert der
Immobilie bzw. des Gesellschaftsanteils. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit wird
darüber hinaus auch stark durch das mit der Betreuung der Immobilie betraute
Objektmanagement, das sich z.B. mit der Mieterbetreuung und eventuell nötigen
Umbaumaßnahmen beschäftigt, geprägt. Zudem ist die gewählte Struktur der
Immobilienfinanzierung ein entscheidender Faktor. Sie ist sehr wichtig für die
Beurteilung des Chance-/Risikoverhältnisses des Fonds. Eine hohe
Fremdkapitalquote führt zwar oft zu einem „ positiven
Leverage-Effekt “ , stellt aber bei sinkenden Einnahmen auch ein Risiko für
das gesamte Investment dar. Schließlich ist der Fondsinitiator für die Beurteilung der Qualität eines geschlossenen
Immobilienfonds von zentraler Bedeutung. Er stellt die Prognoseberechnung für
den Fonds auf, die für den einzelnen Anleger wegen deren Komplexität oftmals
nur schwer zu überprüfen ist, zumal sie viele zukünftige Einschätzungen
beinhaltet. Diese Leistung kann nur durch einen mit Fachkompetenz und
Seriosität ausgestatteten Fondsinitiator, der idealerweise nachweisbare
Erfahrung bzgl. der Auflegung und zutreffenden Prognose von Immobilienfonds
hat, erbracht werden. Noch wichtiger wird die Person des Initiators, wenn
dieser, wie oftmals praktiziert, in den Vermietungsprozess als Generalmieter
oder Mietgarantiegeber einbezogen ist.
Literatur:
Alda, W. : Offene Immobilienfonds, in: Handbuch
Immobilien-Investition, hrsg. v. Schulte, K.W./Bone-Winkel, S./Thomas, M., Köln
1998
Klumpe, W./Nastold, U.A. :
Immobilienfonds, 2. A., Bonn 1997
Loipfinger, S./Nickl, L./Richter, U. :
Geschlossene Immobilienfonds, 3. A., Stuttgart 1997
Loipfinger, S. : Basiswissen. Geschlossene
Immobilienfonds, Stuttgart 1998
Nann, W. : Geschlossene Immobilienfonds
und Zweitmarkt, in: Immobilien-Beiträge aus Wissenschaft und Praxis, hrsg. v.
Nann, W., 1. A., Bad Dürrheim 1998
Opitz, G. : Geschlossene Immobilienfonds:
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeptionen, 2.A., Freiburg i. Br.
1998
Tiemann, J. : Geschlossene
Immobilienfonds, in: Handbuch Immobilieninvestition, hrsg. v. Schulte,
K.W./Bone-Winkel, S./Thomas, M., Köln 1998
copyright © www.dasWirtschaftslexikon.com 2012 Datenschutzbestimmungen Impressum Nutzungsbedingungen
| | | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
copyright © www.dasWirtschaftslexikon.com 2012 Datenschutzbestimmungen Impressum Nutzungsbedingungen |
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| | | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Weitere Begriffe : Werbung | Grundstücke | Solidarität